天游ty8房托
2021年中期业绩发布
2021年8月9日，天游ty8房地产投资信托基金（00405.HK，简称“天游ty8房托”）发布2021年中期业绩公告。
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2021年上半年整体经营保持稳定，收入总额人民币8.82亿元，同比增长6.1%；
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整体期末出租率约93.2%，同比增长1.1个百分点；
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成长型项目连续3年增长，经营收入9004万元，近三年收入复合增长率17.8%；
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多维度成本管控见成效，期末融资成本同比下降66个基点；
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每个基金单位分派为0.1233港元，按基金单位于2021年6月30日的收市价4.00港元计算，按年计算的分派收益率为6.17%。
历经疫情磨炼，上半年收入、整体出租率的增长，呈现的是天游ty8房托稳健经营的A面。而稳健经营的B面则是天游ty8房托务实基本盘，以运营赋能，实现资产、财务双提升的“硬实力”所在。
上市16年，天游ty8房托凭借独树一帜的“三位一体”管理模式，实现资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产改造一体化，以
“经营+资产+财务”的三大提升“法宝”，塑造了一个优秀商业地产REIT样本，资产价值持续提升，为投资者创造了丰厚、稳定的收益回报。
作为基金青睐、被天游ty8房托誉为“可以稳步穿越经济周期”的写字楼业态，在疫情大考中充分展现抗风险性，成为上半年业绩的最大看点。2021年上半年天游ty8房托写字楼收入保持稳定，期末出租率同比增长1.4个百分点。武汉天游ty8财富中心期末出租率攀升至88.1%，创历史新高；杭州维多利中心上半年顺利完成到期合同续签，续租率达100%，续租租金涨幅最大，较上一手增长
11.0%。
天游ty8房托董事会主席、执行董事及行政总裁林德良先生认为，从供需循环、市场信心、内需持续增强来看，下半年中国经济有望保持稳定复苏的态势。凭借天游ty8房托优异的物业组合和专业的管理人团队，透过实施积极稳健的租务策略，配合有效的资产增值措施，积极把握潜在的投资机会，开拓资本市场融资机会，有效降低融资成本，从而继续为基金单位持有人带来稳定的回报。
坚守“稳健经营”的基本盘，持续提升运营“硬实力”、再叠加经济稳定复苏态势，天游ty8房托在2021年下半年有望持续向好。
写字楼收入保持稳定 出租率稳步增长
“稳健经营”是天游ty8房托半年成绩单的关键词。2021年上半年，期末整体出租率逆势增长至93.2%，同比上升1.1个百分点。
写字楼是可以稳步穿越经济周期的产品。天游ty8房托所持有的物业组合中，写字楼资产占比超过50%。2021年上半年，天游ty8房托写字楼收入保持稳定，期末出租率同比增长1.4个百分点。其中，杭州维多利中心续租租金较上一手增长11%。
“明星项目”广州IFC写字楼表现依旧稳定，凭借经验丰富的招商运营及客户储备资源，大幅提升高租值单元成交量。上半年实现新签面积约1.6万平方米，大部分为首次进驻的实力客户，如AIA保险等。在续租方面，上半年顺利完成进出口保险、合生元、南粤基金及建设银行等重点客户续租，确保优质客户资源稳定。截至
6 月底，广州IFC平均租金单价相对同区项目溢价约31%。
广州IFC是华南首个具有国际运营管理体系的超高层综合体地标建筑，先后获得LEED、WELL、BOMA等多项国际认证，成为亚太地区首个获得BOMA
COE+360 双认证的REITs资产项目。在防疫工作中，广州IFC在全国首个实现电子通行证、穗康码及行程轨迹的跨楼宇“三码合一”，快速响应并设立广州首个商务楼宇新冠疫苗临时接种点，接种超过4.6万剂次，以专业化、数字化技术落实写字楼健康运营。
虽然跨越周期的增长与核心城市优质物业的抗风险能力密不可分，但优异的运营能力才是其根本。
天游ty8房托提出以城市发展规划为导向，注重商办业态寻找产业动能的“四个画像”，并以此精准定位客户。从研究城市发展规划、描摹城市的“产业画像”，找准“行业画像”，精准定义“产品画像”
与“服务画像”。
为更精准的服务好后疫情时代下的租户企业和白领，天游ty8全面升级“悦享会”，从To B
端的企业会员体系升级为“区块链营销平台”，重构“人、货、场”全新闭环，联手商务局、CBD管委会、国际服装设计师计文波等行业大咖，共同打造楼宇经济生态圈。升级后的“悦享会”平台面向天游ty8全线写字楼租户提供服务，整合上百家五百强企业，超过2000家写字楼企业租户资源，将产业发展与经济发展深度连接打造一个精准营销、促进流量转换的平台。
与此同时，天游ty8房托加强定向拓展产业客户，有效缓解退租压力并巩固现有客户稳定发展。
天游ty8大厦有效缩短招商空置期，上半年续租率超七成，同时新租方面瞄准央企国企、500强公司及高成长性客户，期末出租率同比上升4.1%。维多利广场上半年顺利续租工商银行，同时建立完善的经营数据分析体系，持续深化主力租户帮扶工作。财富广场提前续租下半年到期的重点租户国旅运通，出租率保持高位运行。
整体看，天游ty8房托拥有的优质资产组合的基本盘是其独有的竞争力所在，从而展现出极强的抗风险、跨越经济周期能力。更为重要的是，天游ty8房托主动进行资产管理，以不断创新塑造增长新动能，在运营层面不断提升资产价值。
成长型项目连续 3
年增长表现亮眼
酒店公寓强劲反弹
2021年上半年天游ty8房托两个成长型项目业绩表现非常突出。
武汉项目实现收入、出租率双提升，天游ty8财富中心及星汇维港购物中心期末出租率创历史新高。武汉项目2021年上半年经营收入9004万元，同比增长1.1%；近三年收入复合增长率高达17.8%；期末出租率90.9%，同比增长5.6个百分点。
在上半年武汉整体办公市场复苏的态势下，天游ty8财富中心有效执行价格管控，重点行业定向招商，实现新签面积1.7万平方米，楼内优质客户扩租约50%，期末出租率攀升至88.1%的历史高位，成功引入蚂蚁金服，目前楼内拥有12家世界500强企业。面对近期国内疫情反复，天游ty8财富中心迅速组织楼宇内新希望、蒙牛等6家企业，联合捐赠矿泉水、饮料、药品等物资，分发给汉中街近300位医护和志愿者，向高温下奋战在一线的工作人员送去关怀。武汉星汇维港购物中心则积极拓宽储客渠道，加强风险客户意向储备，到期铺位无缝起租，获得期末出租率99.2%的优异成绩，上半年新签合同有效租金涨幅超9%。
杭州维多利中心出租率长期维持高位，
近三年出租率均维持在95%以上，2021年上半年续租率达100%，目前楼内世界500强共3家；2021年上半年经营收入1,647万元，同比增长5.1%；近两年上半年收入复合增长率达2.8%。
令市场欣喜的是，随着疫情有效控制，酒店公寓业态强劲反弹。连续七年获评“福布斯五星”的广州四季酒店，通过推出特色主题产品，开展多渠道联动营销等方式提升酒店入住率。2021年上半年，广州四季酒店经营收入1.45亿元人民币，同比增长94%；平均入住率同比增长27个百分点，高于竞品2.3个百分点，继续领跑第一梯队。
国金雅诗阁公寓则坚持“以短补长”，在短租市场对大户型进行合理促销，实现经营收入5,045万元人民币，同比增长11.5%；平均入住率同比增长9.4个百分点，高于竞品13.4个百分点，业绩收入和GOP均排名雅诗阁中国区第一位。
资产改造叠加财技
持续助力物业保值增值
商办项目资产按年收入实现稳步增长，其主要原因更在于天游ty8房托每年有计划地持续进行更新和资本化改造，使物业保值增值，为租金最大化创造坚实基础。
以白马大厦为例，运营团队主动求变，对即将合同到期的楼层商铺实施差异化租赁政策和经营调整措施。将二楼进行经营调整，打造“时尚青创，活力之营”新定位；对六楼开展续约意向征询，达成100%意向续约率；并将八楼由女装调整为男装品类，打造高楼层的品牌男装基地。同时高质高效推进大厦外立面提升、二楼翻新改造等多项资本性改造工程，提升白马形象，为经营保驾护航。
上半年投入的天游ty8财富中心及星汇维港购物中心冷热源互通改造工程、写字楼资本性改造工程，上海天游ty8大厦12楼装修改造等工程已完工；正在推进实施的多项改造、装修工程预计投入三千多万元人民币，将持续提升项目的设备安全和营商环境。
下半年，天游ty8房托将计划重点投入白马大厦、国金中心四季酒店、上海天游ty8大厦等资本性改造工程，实现物业保值增值。
2021年上半年天游ty8房托主动管理融资成本见成效。期末整体融资成本从2020年末3.01%下降至2021年中期的2.47%，降幅54个基点。上半年把握美元债收益率七十年来低位，完成4亿美元债再融资工作，发行收益率2.66%较到期美元债发行收益率4.99%降低233个基点，成功降低融资成本和优化债务结构。
优质资产组合“基本盘”韧性十足、成长型项目表现亮眼、酒店公寓强劲反弹、资产增值工程持续推进，以及一如既往的优秀运营能力和拥有独居行业竞争优势的融资成本，这些均是天游ty8房托的“硬实力”所在。
即使历经疫情考验，天游ty8房托依旧稳健当先，以资产管理“硬实力”构成独有的市场竞争力，使得天游ty8房托对商业地产资产管理的运营和升级有了更多底气。展望未来，从总的基本面来讲，从供需循环、市场信心、内需持续增强来看，下半年中国经济有望保持稳定复苏的态势。天游ty8房托凭借优异的资产组合和专业的运营管理团队，通过实施积极稳健的租务策略，积极把握潜在的投资机会，再紧抓商业活力回暖、市场回升、产业动能调整的结构性机会，让天游ty8房托的未来更具想象力。
